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房地产税缺位之患:拥挤的城市,空荡的房子

  文/新浪财经意见领袖专栏作家 朱振鑫、杨芹芹 

  每年两会都要讨论房地产税,但每年的结果似乎都一样。从官方最新的表态来看,“稳妥”推进意味着进度依然比较缓慢。我们在此前的报告中曾做过分析,房地产税落地需要经历起草法律草案、公开征求意见、国务院常务会议审议、全国人大常委会审议(估计要三审)、再次公开征求意见、专家评审、全国人大常委会表决、签署主席令等八步,而目前我们仍处于第一步,可以确定的是,房地产税的立法还需要很长时间。环保税从形成方案到落地尚且用了三年时间,目前还没有草案的房地产税落地至少要5年以后了。

  房地产税确实会对存量房持有者造成一定冲击,而且征收难度大,所以进度推迟在预期之中。但为什么还有很多人呼吁出台房地产税?因为房地产税的缺位的确造成了一个很显著的问题:住房空置。

房地产税缺位之患:拥挤的城市,空荡的房子

  房价一波又一波的上涨,很多人为买不起房而苦恼,但与此同时,数据显示中国的户均住房已经超过1套。理论上讲,每家都应该有一套房子,足够用了。但为什么还有那么多人买不起房、买不到房?问题就出在房子持有的结构和房地产的税收体系上。尽管总体上看房子是够用的,但由于结构上分布不均,有的家庭一套都没有,而有的家庭有很多套房,大量空置。这个问题,和我们在持有环节的房地产税上一直缺位有脱不开的关系。

  今天我们就跳出房地产税本身,来系统的分析一下房地产税背后的空置率问题。报告包括四个部分展开:一是空置的现状,看看有多少房子空置;二是空置的成因,看看为何空置率居高不下;三是空置给经济和社会带来的影响;四是如何去解决空置问题。

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  空置的现状:

  拥挤的城市,并不拥挤的房子

  中国住房空置问题一直是社会关注的热点。一人拥有超多套房的新闻屡见不鲜,如2013原铁道部部长刘志军被查处房产高达374套,2018年云南省第一人民医院原院长王天朝名下拥有100多套房产等,无数身边的案例告诉我们,中国的住房空置率真的不低。但由于统计困难、话题敏感,大家对空置率数据一直众说纷纭。目前比较权威的有四大类统计口径,包括国际组织、政府部门、学术研究、社会调查。

  一是国际货币基金组织(IMF)的数据:空置面积高达10亿平方米。IMF副总裁朱民在IMF2015春季年会期间指出,中国楼市的首要问题是空置率太高,空置面积高达10亿平方米。中国住房供应过剩遍及全国,在较小城市和中国东北部尤其明显。但具体的样本选择、数据采集、调查方式等并未对外公布,真实性无法保证。

  二是国家电网等政府机构调查数据:空置率超过10%。国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”, 原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文披露据此测算的2017年大中城市房屋空置率为11.9%,小城市房屋空置率为13.9%。查电表的调查方式能够相对真实反映已出售房屋的存量空置情况,但会忽略已建成的待售房屋,即未考虑新增空置,导致真实的空置率被低估。

  也有不少地方政府机构对空置率进行摸底调查,如2012年北京市公安局人口管理总队调查显示北京全市房屋1320.5万套,如果按照办理入住手续后一直无人居住,或者最近连续半年无人居住的标准,初步核对空置房屋381.2万户,住房空置率高达29%。除了未考虑新增空置外,这种算法基本合理,但还有一个不足,那就是年代相隔较远,目前的情况不得而知。

  三是学术研究抽样调查数据:空置率超过20%。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心历时5年通过对29个省市262个县1048个社区进行分层随机抽样调查显示2013年我国城镇住宅整体空置率达到22.4%,一、二、三线城市分别为21.2%、21.8%和23.2%。该研究样本覆盖面广、调查历时长、调查方式较为科学,调查结果可信度较高。但需要注意的是,抽样调查的空置房标准包括两类:一类是一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房;另一类是多套房家庭既未自住也无他人居住的住房。将外出务工者的结构空置住房纳入空置范畴会夸大我国的住房空置水平。

  除此之外,中央党校周天勇副所长估算的中国城镇空置率约在20%-25%之间,此处的空置是包括已经被购买和竣工住宅的空置率,可综合反映了住宅一级市场和二级市场的整体空置情况,但具体的测算过程未对外公布。

  四是社会调查数据:主要城市空置率超过22%。2015年5月11日至5月20日,腾讯网等机构通过对全国196个城市超过50万网友抽样调查结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间,其中一线城市空置率22%,二线城市24%,三线城市26%。该调查覆盖面广、涉及对象广泛,但调查时间较短,且集中于20-39岁人群,受访人群年龄分布不太合理,会使得结果有失偏颇。

  从结构上来看,我国三四线城市住房空置率高于一二线城市。虽然我国城镇住宅空置率尚无全口径的准确数据,但是从上面四大类数据口径可以看出我国空置率超过10%,已处于危险区间,且存在结构性差异,大城市不少,小城镇更多,三四线城市空置率水平要明显高于一二线城市。

  与国际水平相比,我国住房空置率也明显处于相对高位。美国普查局数据显示美国2018年第一季度的房屋空置率仅为1.5%;2016年加拿大的空置率约为3.7%。2013年日本空置房屋约820万套,空置率约为13.5%;欧洲国家空置率普遍也不高:2017年英国空置率最高的地区为1.4%,德国为7.9%,法国为8.1%;香港2017年的空置率为3.7%,并在长时间内保持了较低的水平。不难看出,我国的空置率处于相对高位。

  图1 国际水平相比,我国住房空置率处于相对高位

数据来源:美国FRED、欧洲央行、Statista、香港物业署、日本统计局、如是金融研究院

数据来源:美国FRED、欧洲央行、Statista、香港物业署、日本统计局、如是金融研究院

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  空置的成因

  为何空置率如此之高?

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